Должников по ипотеке хотят быстрее выгонять из квартир

​Банкиры хотят ускорить процесс продажи заложенных по ипотечным кредитам квартир, исключив из него заемщиков-должников. Ассоциация российских банков (АРБ) направила в Центробанк законопроект, изменяющий ФЗ «Об исполнительном производстве». Он дает право банкам выступать хранителями находящегося под залогом имущества, после того как на него наложен арест приставами. Действующее законодательство предусматривает необходимость ареста приставами предмета ипотеки перед обращением взыскания на него. Кроме того, сейчас хранителями арестованных по суду квартир чаще всего выступают сами должники. 

Согласно новации, приставы смогут назначать хранителями арестованной недвижимости банки, в которых заемщик брал ипотечный кредит. При этом кредитным организациям даже не придется тратить время на различные бюрократические процедуры — они априори будут становиться хранителями арестованных квартир. В результате права граждан на пользование заложенным жильем существенно уменьшаются. 

Станут ли должники проживать в арестованной квартире до момента ее реализации на торгах, скорее всего, будет решаться в индивидуальном порядке, заявил глава АРБ Гарегин Тосунян. Всё будет зависеть от социальных обязательств заемщиков (например, от того, есть ли у должника маленькие дети и войдет ли в положение заемщика в данном случае банк). Впрочем, по словам Тосуняна, при наличии решения суда об обращении взыскания на залог и отсутствии социальных обязательств должники будут выселяться из арестованных квартир, и это с большой долей вероятности будет прописано в кредитных договорах банков (типовые условия договоров в результате принятия новации поменяются). Приобретенное заемщиками имущество (например, мебель) будет возвращаться должнику. Ипотечные заемщики станут переселяться в социальное жилье. 

По мнению АРБ, поскольку из цепочки реализации квартиры выпадают заемщики, повысится эффективность процедуры обращения взыскания на заложенную недвижимость и сократятся сроки исполнения судебных актов. 

Изменения предлагается внести в статью 86 закона «Об исполнительном производстве». Банкиры обосновывают новацию тем, что свыше 90% заемщиков-должников умышленно затягивают сроки реализации заложенных квартир, скрываясь от приставов, и вместо положенных 2 месяцев сроки исполнительного производства могут увеличиваться до 2 лет, указывают банкиры. Как отмечают участники рынка, принятие законопроекта облегчит реализацию заложенной квартиры и ускорит данный процесс в два-три раза.

Согласно действующему законодательству об ипотеке, в случае если заемщик нарушает условия кредитного договора (в части погашения долга), банк имеет право обратить взыскание на залог (квартиру) — чтобы реализовать ее с торгов или на аукционе, вернув кредитные средства. Банк вправе сделать так, даже если это единственное жилье должника, в случае если сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от стоимости квартиры, а сроки просрочки превышают 3 месяца. Банки стремятся реализовать залоги и вернуть деньги, поскольку держать на балансе непрофильные активы кредитным организациям невыгодно — под них нужно создавать повышенные резервы (с января 2012 года отчисления в резервы по доставшимся банкам залогам зависят от срока пребывания актива на балансе и составляют от 10 до 75%). Взаимодействие банков и должников в данном случае складывается следующим образом. Если должник не возражает против продажи квартиры, кредитная организация с его письменного согласия реализует предмет ипотеки с торгов или на аукционе. Однако на практике чаще складывается обратная ситуация — когда банк не может получить подобное согласие от должника. Тогда кредитная организация обращается в суд, получает решение об обращении взыскания на предмет ипотеки, после чего начинается исполнительное производство. 

В соответствии с законом «Об исполнительном производстве» при обращении взыскания на имущество на основании судебного решения (судебным приставом) на имущество налагается арест. Арест — это опись денежных средств и имущества должника и запрет на распоряжение ими. Арест налагается на имущество в целях обеспечения оплаты кредита и пресечения действий должника по уменьшению этого имущества. После ареста приставы назначают ответственного хранителя квартиры (до ее реализации) — самого должника (потому что зачастую для заемщика арестованная квартира — единственное место проживания; и в таком случае гражданин может пользоваться недвижимостью до ее продажи) или членов его семьи, родственников заемщика или третьих лиц. 

Банковское сообщество обратило внимание Центробанка на проблему, которая возникает у них в ходе исполнительного производства: должники и их родственники уклоняются от заключения договора ответственного хранения с приставами, что затягивает процесс реализации квартиры.

— Пытаясь уклониться от погашения долга, недобросовестные должники, в отношении которых возбуждаются исполнительные производства, нередко избегают встреч с судебными приставами-исполнителями, скрывают место своего пребывания, — указывают в Федеральной службе судебных приставов. 

По оценке начальника управления регионального взыскания Бинбанка Николая Вялова, не менее 90% заемщиков-должников пытаются затянуть сроки исполнения решения суда — уклоняются от извещения о возбуждении исполнительного производства и принятия на ответственное хранение имущества, зафиксированного в акте описи и ареста. 

— В части исполнения решения судов об обращении взыскания на жилую недвижимость сроки исполнительного производства могут затягиваться до 2 лет, несмотря на то что законом установлен непресекательный срок исполнения решения суда — 2 месяца, — указывает Вялов. 

По словам адвоката компании «Яковлев и партнеры» Татьяны Кормилицыной, от взаимодействия с приставами отказывается примерно каждый пятый должник. 

В 2013 году доля оконченных исполнительных производств составила 41,4%. Получается, в половине дел кредиторы так и не дождались взыскания. 

Поэтому АРБ считает нужным закрепить на уровне закона право банкам-взыскателям заложенного имущества выступать его хранителем после того, как на него наложен арест приставами — со всеми вышеуказанными нюансами. 

— Естественно, для банков затягивание продажи квартиры невыгодно — ни с точки зрения снижения стоимости жилья, ни с точки зрения упущенной выгоды вследствие создания резервов по проблемной задолженности, — комментирует замдиректора по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Михаил Доронкин. 

По данным ЦБ на 1 апреля 2014 года, объем задолженности по ипотечным кредитам достиг 2,8 трлн рублей. Однако, по мнению начальника аналитического управления Национального рейтингового агентства Карины Артемьевой, этот показатель в ближайшее время будет демонстрировать рост — в виду роста долговой нагрузки банковских клиентов (на каждом десятом заемщике висит по пять кредитов). 

По мнению директора юридического департамента СБ Банка Александра Ульянова, принятие законопроекта облегчит реализацию заложенной квартиры и ускорит данный процесс в два-три раза. 

По словам Елены Речкаловой, советника предправления банка «Интеркоммерц», нельзя не принять во внимание один нюанс — увеличатся операционные издержки банков, ведь они станут выступать хранителями имущества. Не исключено, что свои расходы кредитные организации в конечном счете переложат на клиентов. 

Юристы считают, что законопроект с большой долей вероятности будет принят. 

— Безусловно, он направлен на уменьшение роли должника, то есть участника исполнительного производства, очевидно заинтересованного в затягивании и воспрепятствовании реализации заложенного имущества, — считает адвокат адвокатского бюро «Шабарин и партнеры» Игорь Вялов. 

По мнению партнера правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры» Елены Полеоновой, вероятность принятия законопроекта высока — в силу того, что и Минюст, и ФССП добиваются большей эффективности работы судебных приставов-исполнителей и исполнения судебных решений. 

При этом защитники прав потребителей резко негативно восприняли нововведение.

— Людей выселять никуда нельзя, — считает председатель Союза потребителей России Петр Шелищ. — Банк сначала должен реализовать залог — квартиру, забрать причитающуюся ему сумму, а остальное отдать должнику, чтобы тот мог снять квартиру.

Мнения юристов по поводу законности выселения ипотечных должников из заложенных квартир разошлись.

— Учитывая, что выселение должников осуществляется на основании вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, а также в силу условий кредитного договора и договора ипотеки, вряд ли есть основания говорить о нарушении норм права или конституционных прав должника, — говорит Кормилицына. —  Иными словами, выселение должника из квартиры, купленной на деньги банка и находящейся в залоге, — законно. Вся разница между текущей ситуацией и тем, что предлагает в своем законопроекте АРБ, состоит в том, что сейчас должников выселяют только после продажи квартиры с торгов, а будут — сразу после получения решения суда. Это позволит значительно повысить эффективность процедуры исполнительного производства. 

Эксперты указывают, что для того, чтобы выселять должников из ипотечных квартир по закону, потребуются соответствующие изменения в Жилищный кодекс, и АРБ стоит проработать этот вопрос. 

Она также напоминает, что сейчас суды рассматривают в качестве обоснованных причин реструктуризации долга (продление срока погашения задолженности) и другие социально значимые обстоятельства, о которых не говорит АРБ: потеря работы, заболевание и смерть кормильца.​